两会上,总理的报告给地产人指了9条明路。快跟上,别掉队!

    正在召开的全国两会,目前是大家关注的焦点。
    昨天召开的十三届全国人大一次会议上,李克强总理作了政府工作报告。
    小编摘选出其中与房地产相关的内容与大家分享,同时进行一些解读。
    这些内容告诉你,过去几年波澜壮阔的房地产行情背后,是怎样的政策逻辑在引导。
    这些内容还告诉你,2018乃至之后的房地产,应该怎么发展,机会在哪些地方。
    真的读懂了这些政策,你就不会踏错周期、不会选错方向,而且能抓住红利……
 
    01
    城镇化至少还有10年红利
    从无到有、从有到好
    2个阶段都蕴藏着巨大的机会
    “五年来……城镇化率从52.6%提高到58.5%, 8000多万农业转移人口成为城镇居民。”
    “提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通,健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进‘城中村’、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。”
    解读:
    过去20年,我国房地产发展最大的动力,就是城镇化。
    根据别国经验,城镇化率超过70%的时候,发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度,至少还有10年机会。城镇化过程中的地产红利主要来自3个方面:
    1、从无到有:农村人口进城,产生新的需求红利。
    比如今年进城1300万人,都需要住房子,也有相应的商业、办公需求。
    2、从有到好:几年后有大量的改善需求。
    在购买第一套房几年以后,这些进城的人,个人会产生改善需求。而政府主导的城中村、老旧小区改造,又会产生集中的改善需求。
    3、基础设施建设形成新的资源聚集,产生土地、房屋溢价红利。
    一个区域,之前什么都没有,土地就会很便宜。如果你在那时候买了土地,等到区域的商业、交通、教育等配套资源都有了的时候,就可以获取溢价红利。

    02
    限购政策下,城市竞争力决定人口红利
    “绝大多数城市放宽落户限制。”
    解读:
    大家应该都和明源君有同样的发现,那就是2017、2018,众多的城市开始了“抢人大战”。为什么呢?因为城市要发展,就靠人才和资源,而民间的资源又在一个个人手里:
    一个亿万富翁住在哪里,就会重点投资哪里;
    一个有专利的人在哪个城市创业,专利产生的红利就会归属那个城市。
    “房住不炒”成为基本原则后,一个城市的房屋需求,只能靠常住人口、户籍人口的增加来增加,这样一来,谁抢到人就抢到了需求。
    所以,限购城市的楼市未来如何,就看该城市对人才的吸引力、竞争力如何。

    03
    小微企业持续增加
    利好政策不断推出
    联合办公、创业公寓等仍有机会
    “大众创业、万众创新蓬勃发展,日均新设企业由5千多户增加到1万6千多户。”
    “深入开展大众创业、万众创新,实施普惠性支持政策,完善孵化体系。各类市场主体达到9800多万户,五年增加70%以上。”
    “提高小规模纳税人年销售额标准。大幅扩展享受减半征收所得税优惠政策的小微企业范围。”
    解读:
    从这些数字和政策来看,小微企业还将继续被扶持,还将持续增加。而对于小微企业来说,传统的写字楼已经不适用了,所以联合办公、创业公寓等新业态,未来仍将大有可为。

    04
    城市圈红利持续增加
    三大都市圈还将有大发展
    “高速铁路运营里程从9000多公里增加到2万5千公里、占世界三分之二,高速公路里程从9.6万公里增加到13.6万公里,新建改建农村公路127万公里,新建民航机场46个……” “实施重点城市群规划,促进大中小城市和小城镇协调发展。”
    “以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见,落实东北等老工业基地振兴举措,继续推动中部地区崛起,支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。”

    解读:
    因为一二线限购等等,2016、2017年增长最快的房企,都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。而随着交通越来越方便,城市圈的红利,此后还将持续增长。
    从政府工作报告来看,京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区已经成为重中之重,与西部、东北、中部、东部差异化了。挖掘城市圈红利要注意以下3点:
    1、交通距离不重要,交通时间才重要
    举例来说,一个地方离城市中心30公里,有轨道交通,另一个地方离城市中心20公里,只有公路交通。一定是30公里的那个地方更好。为什么呢?
    30公里的轨道交通,时间是固定的可控的。
    而20公里外的那个区域,如果区域发展不旺,虽然开车来往交通方便,房价也上不去;如果区域旺起来,则又会堵车,交通时间增加,房价还是上不去。
    2、离中心城市同样距离情况下,有自己的产业房价可能翻倍
    根据东京都等超大城市的经验,在离市中心相同距离的情况下,有优势产业的区域,房价会是没有产业区域的2倍。
    3、长线操作更有把握红利更多
    城市圈内,很多区域配套不完善,做城市运营、小镇建设可以完善相关设施,虽然前期投入比较多,时间比较长,但后期也可以获得所有红利。

    05
    长远看,养老地产大有前途
    “人均预期寿命达到76.7岁。”
    解读:
    长期来看,大家非常看好养老地产,养老地产的红利来自2个方面:
    1、人均寿命延长,养老时间延长。
    2、目前50岁、60岁,即将进入老年的群体,和以前精打细算的一代老人,有完全不同的消费习惯和逻辑,只要能满足他们需求,他们愿意出高价养老。
    而养老地产的难度主要在2个方面:
    1、国家还没有出台比较全面的扶持政策,比如拿地方面没有特别优惠。
    2、我国高素质的人才对所谓“伺候人”的职业,许多时候并不能发自内心的接受。

    06
    产业地产的核心是选对产业
    先产业后地产
    “加快制造强国建设。推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展,实施重大短板装备专项工程,发展工业互联网平台,创建‘中国制造2025’示范区。”
    “扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策。”
    “加快新旧发展动能接续转换。深入开展‘互联网+’行动,实行包容审慎监管,推动大数据、云计算、物联网广泛应用,新兴产业蓬勃发展,传统产业深刻重塑。实施‘中国制造2025’,推进工业强基、智能制造、绿色制造等重大工程,先进制造业加快发展。”
    解读:
    产业地产是一个大机会,这是共识。
    但是,像过去那样,只是修一个厂房的壳子,然后再招商,是不行的。
    你做哪个行业的产业地产,就要精通这个行业,并且拥有这个行业的产业资源。
    要获得产业资源,有3种办法:
    1、合作成立企业。比如协信和启迪合作成立启迪协信。
    2、收购产业企业。比如万科收购普洛斯。
    3、合作分红。比如有房企找有产业资源的协会、企业等合作,利润分成。
    从上面的政府工作报告来看,集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料、物流、智能制造等等,都是好的产业。

    07
    存量市场将持续火爆
    “居住证制度全面实施,城镇基本公共服务向常住人口覆盖。城乡区域发展协调性显著增强。”
    “支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。”
    解读:
    之前租赁市场没有成为主流市场,就是因为租房无法享受一些公共服务,比如子女进入公立学校等会受影响。
    “租购并举”之后,租房也可以享受公共服务,租房也就成为主流市场。
    在存量市场,竞争主要在2个方面:
    1、金融能力。
    存量需要长时间占用资金,借的钱是否便宜,内部能否滚动起来,都是决定性的因素。后期能否变现,更是决定项目成败。
    2、运营能力。
    资产金融化,特别是通过REITs等变现,一个关键前提是,项目要赢利。然后通过发行金融产品把未来20年的收入一次变现。
    但是如果项目不能赢利,或者赢利很少,发行金融产品将遭遇巨大困难。

     08
    代建大有前途,刚需也有市场
    “更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。
    解读:
    棚改、公租房,不管如何实现,对于房企都有机会。
    1、实物型棚改,直接分房子,那么房企就可以和政府合作,获得代建的机会。
    2、货币型棚改,直接发钱,那么棚改对象就要买房,刚需房就有了市场。

    09
    农村土地、现有耕地
    都存在被进一步利用的可能性
    “探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法,建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制……”
    解读:
    1、农村宅基地上修商品房来卖可能性不大,但未来修房子来租还是有可能的,部分区域已经试点在集体土地上修租赁房了。
    2、耕地总面积的红线没有后退,但是可以“调剂”。也许经济发达地区的一些耕地,是可以通过置换调剂,用来修房子的。

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